8月26日上午，新修改的《土地管理法》獲得表決通過(guò)，變化主要集中在土地征收、農(nóng)村宅基地管理制度改革、集體經(jīng)營(yíng)性土地入市以及基本農(nóng)田四大方面。

①土地征收：此次修改首次明確界定“公共利益”，并完善了征地程序，改革了征地補(bǔ)償制度。

②農(nóng)村宅基地：下放了宅基地的審批權(quán)、增加了戶有所居的規(guī)定，并鼓勵(lì)宅基地有條件流轉(zhuǎn)。

③集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地：本次修改清除了入市的法律障礙，明確了入市的條件和程序，并明確了使用者再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。

④永久基田：將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田，永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途。

土地征收

最新《土地管理法》在土地征收方面做了三個(gè)方面完善。

一是對(duì)土地征收的公共利益范圍進(jìn)行明確界定。新《土地管理法》增加第45條，首次對(duì)土地征收的公共利益進(jìn)行界定，采取列舉方式明確：因軍事和外交、政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程建設(shè)需要以及成片開發(fā)建設(shè)等六種情形，確需征收的，可以依法實(shí)施征收。這一規(guī)定將有利于縮小征地范圍，限制政府濫用征地權(quán)。

二是明確征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。原《土地管理法》按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，按照年產(chǎn)值倍數(shù)法確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，補(bǔ)償機(jī)制不健全。新《土地管理法》首次將2004年國(guó)務(wù)院28號(hào)文件提出的“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”的補(bǔ)償原則上升為法律規(guī)定，并以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來(lái)的年產(chǎn)值倍數(shù)法，在原來(lái)的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的基礎(chǔ)上，增加農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償費(fèi)用和將被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的規(guī)定，從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建更加完善的保障機(jī)制。

三是改革土地征收程序。將原來(lái)的征地批后公告改為征地批前公告，多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)征地補(bǔ)償安置方案有異議的，應(yīng)當(dāng)召開聽證會(huì)修改，進(jìn)一步落實(shí)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民在整個(gè)征地過(guò)程的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。倡導(dǎo)和諧征地，征地報(bào)批以前，縣級(jí)以上地方政府必須與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償安置等簽訂協(xié)議。

宅基地

2、允許農(nóng)民依法自愿有償退出

新《土地管理法》完善了農(nóng)村宅基地制度，在原來(lái)一戶一宅的基礎(chǔ)上，增加宅基地戶有所居的規(guī)定，明確：人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上可以采取措施保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。這是對(duì)一戶一宅制度的重大補(bǔ)充和完善。

考慮到農(nóng)民變成城市居民真正完成城市化是一個(gè)漫長(zhǎng)的歷史過(guò)程，新《土地管理法》規(guī)定：國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，這一規(guī)定意味著地方政府不得違背農(nóng)民意愿強(qiáng)迫農(nóng)民退出宅基地。同時(shí)，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，新《土地管理法》下放宅基地審批權(quán)限，明確農(nóng)村村民住宅建設(shè)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。

針對(duì)社會(huì)關(guān)注的城里人是否能去農(nóng)村買宅基地？答案是目前肯定不行。

集體土地

3、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性土地可入市流轉(zhuǎn)

原來(lái)的《土地管理法》除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并外，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人直接使用集體建設(shè)用地，只有將集體建設(shè)用地征收為國(guó)有土地后，該幅土地才可以出讓給單位或者個(gè)人使用。

新《土地管理法》刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國(guó)有土地”的規(guī)定，允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過(guò)出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人直接使用。同時(shí)，使用者取得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)后還可以轉(zhuǎn)讓、互換或者抵押。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，這是對(duì)我們現(xiàn)行土地管理制度一個(gè)重大突破，使農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地享受同等的待遇，同等入市同權(quán)同價(jià)，破除我們城鄉(xiāng)二元體制。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市關(guān)系到當(dāng)今土地供應(yīng)格局的變化，對(duì)于一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，有望緩解用地相對(duì)緊張局面。不過(guò)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市首先要符合規(guī)劃，而且還要依法登記，相關(guān)細(xì)則正在制定中。

基本農(nóng)田

4、將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田

實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，確保國(guó)家糧食安全是《土地管理法》的核心和宗旨。為了提升全社會(huì)對(duì)基本農(nóng)田永久保護(hù)的意識(shí)，新《土地管理法》將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田，增加第35條明確：永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途。

永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理。各省、自治區(qū)、直轄市劃定的永久基本農(nóng)田一般應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上，具體比例由國(guó)務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市耕地實(shí)際情況確定。